深圳：商務(wù)公寓或?qū)⑼顺鰵v史舞臺

商務(wù)公寓在深圳樓市即將成為過去式。近日，深圳市規(guī)劃和自然資源局在《深圳市規(guī)劃標準與準則》修訂意見中剔除了“商務(wù)公寓”的表述，這是繼2020年7月31日深圳宣布停止審批商務(wù)公寓之后，明確土地供應(yīng)中不再有商務(wù)公寓這一類別，從根本上封堵了商務(wù)公寓的供應(yīng)。

　　功能定位不清晰

　　商務(wù)公寓本來是給商務(wù)人士提供短期商務(wù)和居住的一類產(chǎn)品。據(jù)業(yè)內(nèi)人士介紹，在深圳上世紀80-90年代招商引資，各省市紛紛在深圳建辦事處、分公司的背景下，商務(wù)公寓的出現(xiàn)契合了當時的時代背景。但現(xiàn)在，各類酒店、租賃住房、長租公寓、分時租賃等得到長足發(fā)展，商務(wù)公寓已經(jīng)沒有存在的價值。

　　記者對比深圳市規(guī)劃和自然資源局于2019年10月發(fā)布的《深圳市城市規(guī)劃標準與準則》條文發(fā)現(xiàn)，此次重新修訂的準則中，商業(yè)用地主導用途中“商務(wù)公寓”的描述已被刪除。同時，在“建筑與設(shè)施用途分類指引”類別中，也不再有“商務(wù)公寓”的字眼。

　　中指研究院深圳分院研究總監(jiān)童曉玲指出，《深圳市城市規(guī)劃標準與準則》的修訂意味著后續(xù)商務(wù)公寓將退出深圳市場。此次關(guān)于商務(wù)公寓的政策調(diào)整，是與去年發(fā)布的政策相呼應(yīng)和銜接，政策實施的目的也是一致的，符合國家相關(guān)政策和深圳的實際管理需求，有利于進一步規(guī)范管理和促進房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)健康發(fā)展。

　　“商務(wù)公寓早期在一定程度上發(fā)揮了商務(wù)辦公區(qū)配套的作用。近年來，商務(wù)公寓呈現(xiàn)出明顯的類住宅化傾向，已偏離‘服務(wù)商務(wù)人士’‘短期住宿’的目的?！睆V東省住房政策研究中心研究員李宇嘉對記者分析稱，“商務(wù)公寓用地性質(zhì)是商業(yè)辦公，但實際用途是居住，這導致打著公寓的幌子搞類住宅等亂象滋生，擾亂了供應(yīng)體系，而且誕生了一大批違規(guī)建筑，常常引發(fā)業(yè)主維權(quán)。同時，還出現(xiàn)了消防安全隱患，畢竟住宅的消防要求高于商辦?！?/p>

　　他進一步表示：“未來，居住用地就是70年產(chǎn)權(quán)，商辦就是40年或50年產(chǎn)權(quán)，不能再出現(xiàn)介于二者之間的產(chǎn)品，浪費寶貴的土地資源。取消商務(wù)公寓，事實上給居住用地騰出了寶貴的空間，也杜絕了打著商辦的幌子搞住宅開發(fā)行為?！?/p>

　　已有商務(wù)公寓合理轉(zhuǎn)化

　　記者發(fā)現(xiàn)，深圳在封堵商務(wù)公寓的同時，也放松了對歷史的商務(wù)公寓的限制。2月底，深圳市住建局發(fā)布《關(guān)于商務(wù)公寓、宿舍配建燃氣管道設(shè)施問題的通知》，明確允許新建和已建成的商務(wù)公寓、宿舍項目使用燃氣管道。通知指出，已建成的商務(wù)公寓項目需要使用管道燃氣的，應(yīng)當滿足國家和省區(qū)市有關(guān)技術(shù)規(guī)范要求。新建商務(wù)公寓、宿舍項目建設(shè)單位如需使用燃料，應(yīng)當將燃氣管道工程與主體工程同步設(shè)計、同步施工、同步投入使用?！敖陙砩钲诘恼吖膭畛侵写甯脑鞛殚L租公寓，鼓勵將空置率偏高的寫字樓項目改造為保障性住房，鼓勵已批商務(wù)公寓項目轉(zhuǎn)為可售型人才房，所有的動作都指向一個簡單的目標：鼓勵現(xiàn)有物業(yè)向住宅的轉(zhuǎn)化，解困深圳住房問題?！敝袊鞘薪?jīng)濟專家委員會副主任宋丁表示。

　　實際上，住宅產(chǎn)品稀缺、商務(wù)公寓過剩的現(xiàn)象在深圳長期存在。Wind（萬得）數(shù)據(jù)顯示，2018年以來，每年公寓的供應(yīng)量都達到成交量的2倍，2020年深圳批售商務(wù)公寓24910套，但成交量為11735套，成交均價每平方米63349元，和住宅均價的大幅上漲形成明顯反差。

　　宋丁表示，去年深圳公寓產(chǎn)品積壓嚴重，但與此同時住宅產(chǎn)品卻極度稀缺，整個市場呈現(xiàn)出嚴重的矛盾，所以住建部門希望通過出臺政策調(diào)整產(chǎn)品結(jié)構(gòu)。

　　去化壓力依然較大

　　“以后商務(wù)公寓產(chǎn)品就沒有了，賣一套少一套。我們近在清盤，85平方米的戶型目前還剩兩套?！蔽挥谏钲谑懈Ｌ飬^(qū)八卦嶺某公寓項目的銷售員告訴記者，在深圳妯臺公寓可以通燃氣的政策出臺后，項目單日賣出了14套，這對于一直不溫不火的深圳公寓市場實屬罕見。

　　“我們也沒料到市場這么敏感?！痹撲N售員對記者表示，3月1日后，整個公寓市場要么直接漲價，要么取消了以前的折扣優(yōu)惠。他介紹道，該項目近期取消了30萬-50萬元的折扣優(yōu)惠。

　　宋丁認為，雖然目前深圳部分商務(wù)公寓銷售回暖，但整體來看依然存在去化壓力，有的項目借機炒作不可取。

　　中原地產(chǎn)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，雖然2020年年中已停止審批商務(wù)公寓，但全年下來還是批售項目46個，未來可供應(yīng)24910套。截2020年12月底，深圳商務(wù)公寓存量可售套數(shù)24118套，去化周期高達23個月。與之形成鮮明對比的是，深圳新房住宅存量去化時間僅約8個月。

　　據(jù)記者了解，深圳商務(wù)公寓市場分化嚴重。中介人員介紹說，目前受歡迎的要么是小戶型，比如40平方米左右的容易出租，要么是通燃氣、民水民電，可積分、落戶、帶學位，有很大住宅替代功能的公寓。

　　對于公寓市場近期的表現(xiàn)，李宇嘉對記者表示，深圳公寓新規(guī)出臺后，短期內(nèi)公寓市場可能會出現(xiàn)上行行情，但總體來看影響不會太大。

　　李宇嘉提醒消費者，公寓在產(chǎn)品屬性上依然存在硬傷，商務(wù)公寓的土地性質(zhì)一般是二類居住用地、商住用地或商業(yè)用地，產(chǎn)權(quán)一般在40-50年，首付需要五成并且貸款僅有10年，置業(yè)成本和持有成本相對較高。

　　此外，公寓在轉(zhuǎn)讓時需要繳納營業(yè)稅、土地增值稅、個稅等稅費，相對普通住宅來說交易成本較高。一位中介人員向記者舉例，一套總價約300萬元的公寓稅費少要15萬元。