深圳優(yōu)質(zhì)寫字樓存量較高 提高吸納量方可健康發(fā)展

一個城市擁有多少優(yōu)質(zhì)寫字樓合適呢？5月18日，58同城、安居客發(fā)布了深圳優(yōu)質(zhì)寫字樓市場分析報告，通過數(shù)據(jù)分析對比、原因解析、趨勢研判等不同維度，全面展現(xiàn)了深圳寫字樓市場發(fā)展情況。

　　空置率攀升引關(guān)注

　　58安居客房產(chǎn)研究院分院院長張波對《中國消費者報》記者表示，通常來說，一個城市經(jīng)濟發(fā)展得越好，GDP總量較高，所需的寫字樓也就越多。近年來，由于深圳土地出讓結(jié)構(gòu)錯配，“住宅少、寫字樓多”的趨勢開始顯現(xiàn)。尤其受疫情影響，深圳優(yōu)質(zhì)寫字樓空置率有所攀升，受到市場的關(guān)注。

　　調(diào)查顯示，截2021年一季度末，深圳優(yōu)質(zhì)寫字樓空置率為25.54%。對此，張波告訴《中國消費者報》記者，截2020年末，54%的全國主要城市寫字樓空置率超過25%，94%的城市寫字樓空置率超過10%。從這一角度看，寫字樓空置率較高是一個全國普遍的現(xiàn)象，并非深圳獨有。

　　供需雙重因素影響

　　那么深圳優(yōu)質(zhì)寫字樓空置率高的原因何在？報告顯示，從供應方面來看，深圳自2016年以來便進入寫字樓供應高峰期，連續(xù)5年的平均供應量超77萬㎡，隨著前海CBD的建設(shè)，供應量更是只增不減。然而在需求方面，深圳過去5年優(yōu)質(zhì)寫字樓的平均年凈吸納量約為45萬㎡，即平均每年新增約32萬㎡空置的優(yōu)質(zhì)寫字樓。

　　從需求背后的經(jīng)濟結(jié)構(gòu)來看，近年來，盡管深圳大力促進經(jīng)濟轉(zhuǎn)型，卻并未摒棄制造業(yè)，而是促進“加工代工”轉(zhuǎn)向“智造創(chuàng)造”，旨在把傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)改造成高附加值的優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)。到2019年底，深圳第二產(chǎn)業(yè)占GDP的比重達38.98%。很明顯，第二產(chǎn)業(yè)企業(yè)尤其是工業(yè)企業(yè)需要的大多是廠房，較少會選擇寫字樓、特別是優(yōu)質(zhì)寫字樓作為其辦公場所。

　　據(jù)張波介紹，優(yōu)質(zhì)寫字樓的租戶大多來自金融、TMT（指數(shù)字新媒體產(chǎn)業(yè)）、專業(yè)服務業(yè)等第三產(chǎn)業(yè)企業(yè)，尤其是這些行業(yè)中的國企、外企、上市公司等。對比金融和IT從業(yè)人員的規(guī)模，北京高達180萬人，上海、深圳約為100萬人。對比上市公司數(shù)量，北京超過600家，上海的上市公司也多于深圳。對比國有企業(yè)從業(yè)人數(shù)，北京、上海均超百萬人，深圳僅有32萬人。由此可見，深圳的優(yōu)質(zhì)寫字樓所對應的目標企業(yè)和從業(yè)人員規(guī)模均大幅低于北京、上海。

　　需不斷提高吸納量

　　不過，58同城招聘研究院數(shù)據(jù)顯示，2021年，深圳的企業(yè)招聘熱度和求職者關(guān)注度指數(shù)都處于四個一線城市之首。張波認為，未來作為建設(shè)中國特色社會主義的先行示范區(qū)以及粵港澳大灣區(qū)的中心城市之一，深圳的發(fā)展?jié)摿θ匀痪薮?。從城市?guī)劃的角度來看，深圳經(jīng)濟持續(xù)轉(zhuǎn)型，發(fā)展戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)、現(xiàn)代服務業(yè)和優(yōu)勢傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)，未來第三產(chǎn)業(yè)的比重會加速提升，這就意味著更多企業(yè)會租用寫字樓。目前其優(yōu)質(zhì)寫字樓存量較高，有助于以低廉的寫字樓租賃成本吸引企業(yè)進入，長期來看或許會成為經(jīng)濟高速發(fā)展的重要保證。

　　另外，深圳近年來商業(yè)地產(chǎn)大宗交易有所增長，但市場活躍度遜色于北京、上海。以純寫字樓為例，2020年深圳共成交4個項目，銷售額70億元，僅為上海的1/7、北京的1/3。張波認為，究其原因，或許主要還是深圳優(yōu)質(zhì)寫字樓的資本化率比較低。若要解決這一矛盾，還須不斷提高寫字樓吸納量，當新增供應逐漸被消化，深圳展現(xiàn)出其經(jīng)濟可持續(xù)發(fā)展的潛力，就會吸引更多買家進入。

　　深圳作為全國年輕的城市，常住人口平均年齡僅32.5歲，各地年輕人選擇來深圳奮斗，也吸引了眾多求賢若渴的企業(yè)來深圳投資。深圳除了自身吸引力外，較低的落戶門檻也是過去幾年吸引年輕人才的關(guān)鍵，不少無法獲得北京、上海落戶名額的人才選擇來到深圳。對此，張波建議，要在房價上漲和人才吸引之間取得平衡，確保企業(yè)不斷進入，深圳優(yōu)質(zhì)寫字樓市場才能健康發(fā)展。